URの団地再生のお風呂のリフォームを考えてみる

お風呂リフォームの専門のリプロとしてUR賃貸のMUJI×URの在来工法のお風呂リフォームを取り上げてみたいと思います。 “結論は良くないリフォームだな”という感想です。なにが悪かったのかという点と可能なリフォーム方法を説明します。

ur×mujiリノベーションのお風呂リフォームは失敗だった

過去4回にわたりリプロのズバリ一言でUR都市機構の団地リノベーションを特集しましたが、古い団地を再生さすのは本当に難しいことを実感しました。

莫大なコストをかけずにリノベーションするにはUR×MUJIの例のように、残すべきところは残してする方法がベストの選択です。が、残すところを間違えれば入居者に受け入れられないリノベーションになります。

部屋のリノベーションは専門家の方々にお任せするとして、浴室リフォームも入居者に受け入れられたとは思えません。

文章途中に写真入りでURの浴室の事例も掲載しています。そのまえに在来工法の浴室の可能なリフォーム方法を勉強してみます。

在来(タイル)の浴室のリフォーム箇所を考えてみる

  1. 浴槽
  2. タイルの壁
  3. タイルの床

以上がリフォームを考える箇所と思います。 まず1の浴槽から考えてみましょう。

在来のお風呂は浴槽が置き式になっているので交換することによってリフォームの効果はでます。 注意点として浴室の扉の関係でまれに外に出ない場合や入らない場合も有りますが、今回は考えないでおきます。

今回のUR×MUJIの例は浴槽を交換していると考えられます。(浴槽の新しいシールからの推測ですが)

浴槽のリフォーム方法

  • 浴槽を洗う(清掃する)
  • 浴槽をコーティングする
  • 浴槽を交換する

以上の3点が浴槽のリフォーム方法で費用の安い順に列記しました。 洗いがリフォームに入るかは疑問ですが、現状復帰という点で賃貸の場合はコスト面が大事ですので入れています。

1の洗いは元の状態が有る程度奇麗でないと難しいです。浴槽の軽い水垢は落ちても、くすみや変色は治りません。 普通は3の浴槽交換になるのでしょう。

これで浴槽リフォームについては完璧な感じがしますが、使用年数が7〜15年くらいでは、少しもったいない気がします。 そこで低コストリフォームの2番目の浴槽コーティングという方法も有ります。

利点は交換の費用の2/3程度に抑えてリフォーム出来、カラーリングが変えれることです。例えばアイボリーの浴槽も下記のように自由に色目を変えれます。

グリーン系で塗装した浴槽

浴槽のコーティングの利点は壁や床の色目に合わせて(壁や床をリフォームしない場合)カラーリングを変えれます。 キズや劣化も無くなり新品同様になります。また、開口部を、浴槽を入れ替える為に壊す必要も有りません。

浴槽リフォームの結論

在来工法の浴室の浴槽の場合は交換でも良いですし、コーティングでも予算に合わせて選択しましょう。

ただし、浴室はトータルで考えなければなりません。(これは、お部屋も同じです。) 壁や天井、床の具合や水栓器具も含めてトータルの予算を決めて、旨く配分しましょう。

同一の部屋で部分的に一部分だけきれいになっても、もし、リフォームされていないパートが見えるとがっかりされてしまい、せっかくのお金をかけたリフォームも台無しになります。

浴室においても予算がないからと全体的に汚いのに壁だけとか、浴槽だけはやめたほうが良いです。後から追加するならば最初からリフォーム後の全体イメージを思い浮かべて予算の増額をするべきです。

続いて在来工法の浴室の壁について考えてみましょう。

タイルの壁のリフォーム方法

  •  目地やタイルを洗う(カビを落とす)
  • 痛んだ部分を補修する
  • パネルを貼る
  • タイルを貼り替える(上貼りも含めて)

浴槽と同じでまず思い浮かぶのは洗いに依るものですが、カビも含め、これがなかなか難しいです。

在来工法のお風呂リフォームを考える時期が築20〜35年くらいで考えるので、そう簡単には汚れやカビは落ちません。 次に痛んだ部分も有ると考えられます。

例えばタイルの欠損や欠け。タイルが1〜2枚割れていても、同じタイルは手に入りません。(最初の施工後から年数が経ちすぎています。)

そこでオーナー様が一番考えるのが4番目のタイルの全面の貼り替えなのですが、これが結構高くつきます。

ユニットバスに入れ替えを望まれる方も多いのですが、狭小な在来工法の賃貸の浴室では入らない場合も多いです。 今回のUR×MUJIのお部屋では写真で見る限りタイルの壁は比較的奇麗に見えます。(多分、今までの現状復帰で貼り替えていると思われます。)

UR×MUJI賃貸のお風呂の壁

タイル壁のリフォームの結論

タイルを貼り替えるのも予算が有り余っているのなら有りでしょうが、最近はタイルの壁や床は敬遠される傾向に有ります。

タイルや目地がもっと痛んでいる場合は貼り替えるのではなくパネル工法がお勧めです。 在来工法のお風呂では有りませんがタイルの壁のユニットバスのリフォーム例の紹介です。

参考 奈良の観光旅館の痛んだタイルのお風呂リフォームリプロ社長奮闘記

このようにタイルの壁のリフォーム方法は材質も化粧メラミン合板から塩ビシートのパネルアクリル板まで選ぶことが可能です。

上記の記事は施工費の高い順に書いています。

最後になりましたが、在来工法のタイルの床について書いていきます。

  • 汚れている部分や目地を洗う
  • 床パネルや床シートを貼る
  • 床のタイルをやり替える(上貼りも含める)

在来工法の浴室で一番重要なのは床だと思います。タイルの床は寒々として見た目もさることながら施工方法も考えなければならないところです。

UR×MUJIの例から

床がタイルのお風呂

勿論、これはリフォーム後の写真です。皆さんはどう思いますか? そのまま手つかずで排水のところにプラの板を置いただけのようですが。(これではやらない方が良さそうです。)

浴槽の落としコミの部分もモルタルで嵩上げをして段差を解消する方法もあったはずですが、たぶん、予算の都合でここ迄で終わったのでしょう。

下記写真の例は在来工法のお風呂の床と壁リフォーム例です。 UR×MUJIのお風呂の床と違うのは浴槽の落としコミの部分の段差を見えなくするように嵩上げをモルタルで行い、排水溝も床パネルと一体になるようにモルタル内に 排水パイプを通しています。

在来工法のお風呂の床をパネルで施工

見え方は劇的に変わっています。完成写真に浴槽は無いのですが、隙間は無くなっています。これだけでも入居者からの見た感じは変わります。

もう一点の床シートの施工例を1枚。洗っても落ちない床タイルの上から床シートを貼った例です。 これなら簡単にタイルの汚れを隠せます。水の勾配も心配いりません。

タイルの床のシートでのリフォーム例

タイルが非常に汚れていて美装では落ちませんでした

完成後のタイル床のシートでのリフォーム例の写真

半日ほどの施工で簡単リフォームです

今はパネルやシートの良い製品も有るので施工する側からもお客様に提案がし易い状況です。(カラーリングも良くなりました。)

以上で、在来工法のタイルのお風呂のリフォームポイントを説明しましたが、ここでいつものようにまとめです。

リプロのずばり一言(在来工法のお風呂リフォーム)

  • 浴室の総予算が決まったらどの部分までリフォーム出来るか考えてみる。
  • 浴槽に目が行きがちだが、そこだけでなく他をよく見てみよう。(壁や床はどうなのか。痛み具合はどうなのか。)
  • 入居者から見て、床のタイルが痛んでいるのは一番敬遠されるので気をつけましょう。
  • 予算的にはパネル工法とコーティングなら壁、浴槽、床の順にコストがかかります。
  • お風呂リフォームの予算が足りないからと言って中途半端なお風呂リフォームはやめましょう。(部屋の方を見直してでもしっかりとやりましょう。)

  抽象的なまとめになってしまいましたが、予算配分は難しいのですがリフォームはそこそこはいけません。入居率を争うのであればしっかりとが、ポイントです。

お風呂は重要なポイントになって来ています。低コストで出来映えの良いやり方も有ると言うことを認識していただけたら幸いです。

1 Comment

眞仁田裕二

築50年弱の公団住宅の浴室ですが、壁のタイル張替え及び、床の張り替えの施工です、、、。 当然のことながら、バスルームですので、防水工事も含めてということになります。

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