築古物件だから入居が無いとは言えない真実

築古マンションの写真

築古だから入居が無い、選ばれないと思っている賃貸オーナー様に朗報のデータを紹介します。

また、築古ならではの空室対策の基本も考えてみました。築30年以上の物件をお持ちのオーナー様必見です。

築年数は部屋選びでは最も妥協する条件

最初にリクルート住まいカンパニーの「2018年度賃貸契約者動向調査」から見てみましょう。

決めてとなった項目 やむえずあきらめた項目
家賃 61.0% 22.5%
路線・駅やエリア 38.0% 9.3%
最寄駅からの時間 32.1% 21.4%
間取り 26.5% 14.5%
通勤・通学時間 24.1% 14.5%
面積(広さ) 21.9% 22.1%
初期費用 19.3% 16.8%
設備・仕様 16.5% 17.0%
築年数 8.9% 26.1%
生活利便性 6.9% 7.3%
日当たりや風通し 6.5% 9.1%

上記の表から「決めて」項目のトップは「家賃」で2番目が「路線・駅やエリア」で「最寄駅からの時間」、「間取り」と続き、「築年数」は9番目と優先順位は低い。

その逆に「あきらめた項目」の順位では「築年数」がトップです。

言い換えれば「築年数」は部屋探しにおいて真っ先に妥協してしまう項目になっています。

築浅物件に比べ築古物件は同じエリアでは家賃設定も低めで、データにもあるように家賃を最重要視しています。

このデータから読み取れるのは、築古物件でも設備・仕様を変えれば部屋選びに関して戦えるということになります。

続いて築古アパートの空室対策を考えてみました。

築古アパートの空室対策の基本

今は古いことが大きなハンディにはなっていないことがおわかりでしょう。そこで、どうすれば入居率をアップできるかです。

チェックリストを作ってみました。

  1. あまりにも古い設備がある
  2. 必須の設備があるか
  3. 管理・清掃は十分か
  4. 大規模修繕はしているか
  5. エントランス周りは整備されているか

古い設備の改善

築古物件によくあるバランス釜の浴室

在来の浴室に多かったバランス釜

  • バランス釜の浴室
  • 全面タイルの浴室
  • 和式トイレ

私が浴室リフォームの関係で良く見てきたのがバランス釜の浴室設備です。もちろん、ユニットバスではない在来工法のお風呂に多く見受けられます。

築古物件は浴室も小さくユニットバスを入れることが不可能な物件も多いです。その上、バランス釜を設置するのに30センチほどスペースがいるので浴槽も小さくなります。

狭い浴室は考え物ですが、壁貫通型給湯器に交換し、浴槽も少し大きなものへと交換がお勧めです。

参考 壁貫通型給湯器の特徴は? 取り付け工事や選び方などを徹底解説!快適入浴ライフ

浴室の大きさまでは変えれませんが、床や壁のタイルが欠損していたり、ひび割れは論外です。

意外と放置されているオーナー様もおられます。タイルを部分補修しようと思っても10年も経つとその製品は無いのが現状です。全面張替えはコストもかかります。

その場合は床シートや壁パネルを貼ることもデザイン的にも機能面でも冬場に冷たくないのでお勧めです。

参考 マンションお風呂リフォーム(壁タイル編)リプロ社長奮闘記

次の和式トイレはさすがに最近では見たことはありません。もしそうであれば洋式トイレに仕様変更はマストアイテムです。

この機会にトイレも内装を全体にマッチするようにやりかえましょう。

必須の設備があるか

今どきの必須設備とは私が考えるのは下記の3点です。

  • エアコン
  • 室内洗濯機置き場
  • 独立洗面化粧台

これらは今や無ければ入居者の選択物件から真っ先に消されてしまいます。競争力を高める設備ではなくマストアイテムになっています。

管理・清掃はいきとどいているか

大規模修繕で手入れしたアパートの共有部分

手入れされた共有部分の廊下

まずはこの部分をご自身でチェックしてください。

  • エントランス
  • ごみ置き場
  • 駐輪場
  • エレベーター内
  • 共有階段
  • 集合郵便受け

私の経験上、内装や設備面も大事ですが、物件の顔ともいえる共有部分やエレベーター内、エントランスが汚れていたり、ごみ置き場が散らかっている物件は間違いなく入居者に敬遠されます。

郵便受けもチラシが散乱しているのもNGです。

自転車置き場は改修しておしゃれなのがベストです。

大規模修繕は行われているか

昔は賃貸物件でよほどの高級賃貸くらいしか外壁改修や共有部分の床の張替えは見ませんでしたが、今や賃貸でも当たり前になってきています。

特に相続された物件をお持ちの2代目の方々はほぼ大規模修繕やエントランスの改修、自転車置き場のリフレッシュを行っています。

賃貸経営をビジネスとして真剣に考えておられます。建物の価値を落とさないことも肝要です。

エントランス周りは整備されているか

管理・清掃とだぶりますが、エントランスがある場合にはデザイン的に工夫されることを考えてください。建物に入った時の入居者または内見者の印象が変わります。

それと忘れがちなのはエントランスの掲示板です。これも工夫をしてシンプルにおしゃれにするのがポイントです。

エントランス周りが悪いマンションは入居率も悪いのは確かです。貼り紙が多いのも考え物です。

注意書きの貼り紙は、タチの悪い入居者が居る証拠ですのでほどほどにされるのが得策です。

内見者が来ても入居が決まらないマンションの原因と対処法

築古物件の空室対策のまとめ

チェックリストに1つでも思い当たることがあれば、基本的なことはまずやってみることをお勧めします。

古いからリフォーム等にお金がかかるから放置ではどんどん周りの物件から入居率は離されていきます。

それならば、この機会に部屋内はDIY型賃貸を採用してみる。最初は壁だけでスタートする等。

今風の費用の掛からない方法もあります。また、外国人に特化してみるのも生き残りをかけた策と言えます。

賃貸住宅市場に異変あり! 機能追加型DIYが増加傾向に

データから読み取れるようにチャンスはあります。言い換えれば古いから無限のチャンスがあることをお忘れなく!

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